서울 전역 토지거래허가구역 지정 및 규제 정책의 5가지 핵심 문제점

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이재명 정부가 지난 10월에 서울을 전지역 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 지정되고, 시중에 돈은 풀렸는데(유동성 확대) 대출은 막히는(대출 규제) 상황은 시장 경제의 자율성을 극도로 제한하는 시나리오입니다.

통상적으로 ‘좌파적 부동산 정책’이라 불리는 ‘수요 억제 및 규제 일변도’ 정책이 시장 원리와 충돌했을 때 발생하는 심각한 부작용과 문제점들을 경제학적 관점에서 정리해 드립니다.

정부는 투기를 막겠다고 허가제를 시행하지만, 이는 시장에 나올 매물까지 없애버리는 결과를 낳습니다.

원인: 토지거래허가구역 내에서는 ‘실거주’ 목적으로만 주택 구입이 허용됩니다. 즉, 전세를 끼고 사는 갭투자가 불가능합니다.
결과: 집주인들이 집을 팔고 싶어도 매수자가 실거주 요건(2년 거주 등)을 맞춰야 하므로 매수자를 찾기 어려워집니다. 결국 시장에 매물 공급이 완전히 끊기는 ‘매물 잠김(Lock-in effect)’ 현상이 발생합니다.
부작용: 공급이 수요보다 더 빠르게 줄어들면, 적은 거래량에도 가격이 폭등하는 ‘신고가 행진’이 나타나거나, 시장 가격이 비정상적으로 왜곡됩니다.

“돈 풀기”로 화폐 가치는 떨어져 실물 자산(부동산) 가격은 오르는데, “대출 규제”로 서민들의 자금줄은 막아버린 최악의 상황입니다.

문제점: 대출이 나오지 않으니, 평범한 월급쟁이나 청년층은 아무리 실거주를 하고 싶어도 서울에 집을 살 수 없습니다.
결과: 결국 대출 없이 15억, 20억을 현금으로 동원할 수 있는 ‘초고소득 현금 부자’들만 서울의 아파트를 쇼핑하듯 줍게 됩니다.
사다리 걷어차기: 계층 이동의 사다리가 완전히 끊어지며, ‘부의 대물림’과 자산 격차가 극복 불가능한 수준으로 벌어집니다.

토지거래허가구역은 집을 사는 사람이 무조건 들어가 살아야 합니다. 이는 전세 공급자가 사라진다는 뜻입니다.

메커니즘: 집을 사서 전세를 놓는(임대인) 행위가 원천 봉쇄됩니다. 기존 집주인들도 집을 팔려면 세입자를 내보내고 실거주 가능한 상태로 만들어야 합니다.
결과: 서울 전역에서 전세 매물이 씨가 마르게 됩니다. 공급 부족으로 전세 가격이 폭등하고, 이는 결국 반전세나 월세로 전환되며 서민 주거비 부담을 폭발적으로 증가시킵니다.

자본은 댐을 막으면 다른 곳으로 터져 나갑니다. 서울을 막으면 그 돈은 사라지는 것이 아니라 다른 곳으로 흐릅니다.

현상: 서울 진입이 막힌 유동성 자금이 경기도 외곽, 인천, 혹은 지방 광역시의 핵심지나 규제가 덜한 상업용 부동산(오피스텔, 꼬마빌딩)으로 쏠립니다.
결과: 전 국토가 투기판이 되거나, 비선호 지역의 집값까지 덩달아 올려버려 실수요자들의 피해 지역이 전국으로 확대됩니다.

이는 자유민주주의와 시장경제의 근간을 흔드는 문제입니다.

헌법 가치 충돌: 내 돈을 주고 내가 집을 사는데 국가의 ‘허가’를 받아야 한다는 것은 사유 재산권에 대한 과도한 침해입니다.
시장 기능 마비: 가격은 시장의 수요와 공급에 의해 결정되어야 하는데, 관(官)이 가격과 거래를 통제하려 하면 암시장이 형성되거나, 이중 계약 등의 불법 편법이 난무하게 되어 시장 투명성이 훼손됩니다.

좌파 정부의 부동산 정책(규제 강화)은 표면적으로는 “서민을 위하고 투기꾼을 잡겠다”고 하지만, 실제 결과는 “서민은 영원히 집을 못 사게 만들고, 현금 부자들에게만 자산을 몰아주며, 전세 난민을 양산하는” 시장 실패를 초래할 가능성이 매우 높습니다.

시장 경제에서는 공급 확대(재건축/재개발 규제 완화)와 거래의 자유 보장만이 집값을 안정시키는 유일한 해법임을 역사는 증명하고 있습니다.

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